Quy hoạch ô đất dự án chung cư HH3 Công viên Yên Sở: Vị trí, chức năng, chỉ tiêu xây dựng và thông tin quy hoạch 1/500 diện tích 7.787m², chức năng dịch vụ công cộng, văn phòng, mật độ 62,1%, tổng sàn 115.319m², cao 4–27 tầng.

Quy hoạch ô đất HH3 Công viên Yên Sở là một nội dung đáng chú ý trong đồ án Điều chỉnh Quy hoạch chi tiết Khu vực Công viên Yên Sở, tỷ lệ 1/500, thuộc khu chức năng đô thị và phần còn lại của khu công viên cây xanh phía Nam đường Vành đai 3, Hà Nội.

Theo Quyết định 3765/QĐ-UBND ngày 06/08/2015 của UBND thành phố Hà Nội, ô đất HH3 có diện tích khoảng 7.787 m², chức năng dịch vụ công cộng, văn phòng, mật độ xây dựng khối đế 62,1%, tổng diện tích sàn khoảng 115.319 m² và tầng cao công trình từ 4 đến 27 tầng.

1. Tổng quan quy hoạch ô đất HH3 Công viên Yên Sở

HH3 thuộc nhóm đất hỗn hợp HH trong khu chức năng đô thị của đồ án quy hoạch Công viên Yên Sở.

Đồ án được lập với mục tiêu tổ chức lại khu vực phía Nam đường Vành đai 3 theo hướng kết hợp giữa khu chức năng đô thị, công viên cây xanh, mặt nước và hệ thống giao thông.

Toàn bộ khu vực nghiên cứu có quy mô khoảng 934.822 m², tương đương 93,48 ha. Trong đó, khu vực chức năng đô thị khoảng 184.709 m², khu công viên cây xanh khoảng 634.845 m² và đất giao thông khoảng 115.268 m².

Trong nhóm đất hỗn hợp HH có ba ô chính:

• HH1: khách sạn, thương mại, văn phòng.
• HH2: nhà ở, công cộng, thương mại.
• HH3: dịch vụ công cộng, văn phòng.

Vì vậy, khi tìm kiếm thông tin về HH3 Công viên Yên Sở, cần phân biệt với HH2. HH3 theo đồ án 1/500 không được xác định là ô đất nhà ở thuần túy.

2. Vị trí ô đất HH3 trong tổng thể Công viên Yên Sở

Khu vực nghiên cứu quy hoạch nằm trên địa bàn các phường Hoàng Liệt, Yên Sở và Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội theo địa giới tại thời điểm phê duyệt đồ án.

Phạm vi nghiên cứu của đồ án được xác định:

• Phía Bắc: giáp đường Vành đai 3.
• Phía Tây và phía Nam: giáp khu vực nghiên cứu Công viên văn hóa và Công viên truyền thống.
• Phía Đông: giáp tuyến đường quy hoạch rộng 50 m.
• Phía Nam: giáp đường quy hoạch và Khu đô thị mới C1.

Có thể hình dung cấu trúc quy hoạch theo sơ đồ đơn giản:

Vành đai 3
↓
Khu chức năng đô thị
→ HH1 – Khách sạn, thương mại, văn phòng
→ HH2 – Nhà ở, công cộng, thương mại
→ HH3 – Dịch vụ công cộng, văn phòng
↓
Khu công viên cây xanh – hồ, mương – đường dạo
↓
Khu vực Công viên Yên Sở

Lưu ý: sơ đồ trên chỉ nhằm minh họa mối quan hệ chức năng trong đồ án, không thay thế bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng 1/500.

3. Chức năng quy hoạch ô đất HH3

Chức năng được phê duyệt đối với HH3 là:

“Dịch vụ công cộng, văn phòng”.

Đây là điểm quan trọng nhất khi nghiên cứu ô đất này.

HH3 thuộc nhóm đất hỗn hợp HH, nhưng chức năng cụ thể của HH3 khác HH1 và HH2. Theo bảng chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, HH1 dành cho khách sạn, thương mại, văn phòng; HH2 dành cho nhà ở, công cộng, thương mại; còn HH3 dành cho dịch vụ công cộng và văn phòng.

Do đó, không nên sử dụng thông tin “HH3 là đất hỗn hợp” để suy diễn rằng toàn bộ diện tích HH3 được quy hoạch làm căn hộ ở.

Muốn xác định một dự án cụ thể trên HH3 có loại hình sản phẩm nào, cần tiếp tục đối chiếu hồ sơ đầu tư, chấp thuận dự án, thiết kế và các văn bản pháp lý triển khai sau quy hoạch.

4. Diện tích và chỉ tiêu quy hoạch HH3

Theo Quyết định 3765/QĐ-UBND, HH3 có:

Chỉ tiêu	Thông tin
Ký hiệu	HH3
Nhóm đất	Đất hỗn hợp HH
Chức năng	Dịch vụ công cộng, văn phòng
Diện tích đất	7.787 m²
Diện tích quy đổi	Khoảng 0,779 ha
Mật độ xây dựng khối đế	62,1%
Tổng diện tích sàn	115.319 m²
Tầng cao	4–27 tầng
Dân số quy hoạch riêng	Không xác định trong bảng HH3
Thuộc đồ án	Quy hoạch chi tiết Khu vực Công viên Yên Sở 1/500

Các chỉ tiêu trên là chỉ tiêu quy hoạch được phê duyệt trong đồ án năm 2015.

5. Mật độ xây dựng ô HH3 là bao nhiêu?

Mật độ xây dựng khối đế của HH3 được xác định là 62,1%.

Nếu chỉ thực hiện phép tính tham khảo trên diện tích đất 7.787 m² thì phần diện tích xây dựng theo chỉ tiêu này tương đương khoảng:

7.787 × 62,1% ≈ 4.834 m².

Đây chỉ là phép quy đổi từ chỉ tiêu mật độ xây dựng được công bố trong bảng quy hoạch, không phải diện tích xây dựng thực tế của một công trình cụ thể.

Tổng diện tích sàn quy hoạch của HH3 khoảng 115.319 m², cho thấy ô đất được định hướng phát triển công trình có quy mô sàn tương đối lớn so với diện tích khu đất.

6. Tầng cao quy hoạch HH3

Theo đồ án 1/500, tầng cao công trình tại HH3 nằm trong khoảng:

4–27 tầng.

Khoảng tầng cao này cho phép tổ chức công trình theo nhiều lớp không gian, từ khối đế thấp đến phần công trình cao tầng.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng 4–27 tầng là khoảng tầng cao quy hoạch, không đồng nghĩa mọi công trình trên HH3 đều phải xây đúng 27 tầng.

Số tầng cụ thể của dự án khi triển khai còn phụ thuộc vào thiết kế được phê duyệt, các yêu cầu về kiến trúc, phòng cháy chữa cháy, giao thông, môi trường, độ cao tĩnh không nếu có và các thủ tục đầu tư xây dựng liên quan.

7. HH3 trong cấu trúc đất hỗn hợp của Công viên Yên Sở

Ba ô HH1, HH2 và HH3 tạo thành nhóm đất hỗn hợp quan trọng trong khu chức năng đô thị.

Ô đất	Diện tích	Chức năng	Tổng sàn	Tầng cao
HH1	35.641 m²	Khách sạn, thương mại, văn phòng	246.786 m²	4–38 tầng
HH2	36.488 m²	Nhà ở, công cộng, thương mại	371.260 m²	4–32 tầng
HH3	7.787 m²	Dịch vụ công cộng, văn phòng	115.319 m²	4–27 tầng

Tổng diện tích ba ô HH khoảng 79.916 m². Trong đó HH3 là ô có quy mô đất nhỏ hơn đáng kể so với HH1 và HH2 nhưng vẫn được bố trí tổng diện tích sàn hơn 115.000 m².

8. Công viên Yên Sở và tỷ trọng cây xanh, mặt nước

Một đặc điểm nổi bật của đồ án là tỷ trọng đất công viên và mặt nước rất lớn.

Trong tổng diện tích nghiên cứu khoảng 93,48 ha:

• Khu chức năng đô thị: 184.709 m².
• Khu công viên cây xanh: 634.845 m².
• Đất giao thông: 115.268 m².

Riêng khu công viên cây xanh gồm cây xanh dịch vụ, cây xanh đường dạo, hồ – mương và hành lang cách ly hồ mương. Diện tích hồ, mương trong bảng quy hoạch khoảng 490.860 m².

Cấu trúc này tạo nên mối liên hệ giữa khu chức năng đô thị và không gian xanh – mặt nước của Công viên Yên Sở.

9. Quy hoạch HH3 có phải đất chung cư không?

Theo quy hoạch 1/500 được phê duyệt năm 2015, HH3 không được ghi chức năng nhà ở.

Chức năng được ghi cụ thể là:

Dịch vụ công cộng, văn phòng.

Trong khi đó, HH2 mới là ô được xác định chức năng nhà ở, công cộng, thương mại, với quy hoạch 8.000 người và 290.460 m² sàn ở theo bảng chỉ tiêu.

Vì vậy, khi nghiên cứu các thông tin mua bán, đầu tư hoặc phát triển dự án liên quan HH3, cần kiểm tra tài liệu pháp lý cập nhật thay vì mặc định đây là một dự án căn hộ.

10. Thông tin pháp lý đáng chú ý năm 2026

Một điểm cần cập nhật khi nghiên cứu HH3 là Quyết định 322/QĐ-UBND năm 2026 của UBND thành phố Hà Nội có đề cập đến quỹ đất tại các ô HH1, HH3, CC1, CC2, CC3 trong nhóm đất chủ đầu tư được khai thác, kinh doanh. Văn bản này tiếp tục xác nhận HH3 có diện tích 7.787 m² và chức năng dịch vụ công cộng, văn phòng.

Điều này cho thấy khi viết về quy hoạch ô đất HH3 Công viên Yên Sở năm 2026, không nên chỉ sử dụng dữ liệu quy hoạch năm 2015 mà nên đặt trong bối cảnh các văn bản triển khai, quản lý và khai thác quỹ đất mới hơn.

11. Bảng 30 tiêu chí quy hoạch ô đất HH3

STT	Tiêu chí	Thông tin
1	Tên ô đất	HH3
2	Đồ án	Khu vực Công viên Yên Sở
3	Tỷ lệ quy hoạch	1/500
4	Quyết định chính	3765/QĐ-UBND
5	Ngày phê duyệt	06/08/2015
6	Vị trí hành chính	Khu vực Hoàng Mai
7	Phường liên quan	Hoàng Liệt, Yên Sở, Thịnh Liệt
8	Nhóm chức năng	Hỗn hợp HH
9	Chức năng HH3	Dịch vụ công cộng, văn phòng
10	Diện tích đất	7.787 m²
11	Diện tích ha	Khoảng 0,779 ha
12	Mật độ xây dựng khối đế	62,1%
13	Tổng diện tích sàn	115.319 m²
14	Tầng cao tối thiểu	4 tầng
15	Tầng cao tối đa	27 tầng
16	Nhà ở	Không ghi chức năng nhà ở tại HH3
17	Văn phòng	Có
18	Dịch vụ công cộng	Có
19	Thương mại	Không phải chức năng chính được ghi cho HH3
20	Khách sạn	Không phải chức năng chính được ghi cho HH3
21	Thuộc khu đô thị	Khu chức năng đô thị
22	Vành đai 3	Nằm trong phạm vi đồ án phía Nam Vành đai 3
23	Công viên	Có quan hệ trực tiếp với khu công viên
24	Mặt nước	Gắn với tổng thể quy hoạch Công viên Yên Sở
25	HH1	Khách sạn, thương mại, văn phòng
26	HH2	Nhà ở, công cộng, thương mại
27	HH3	Dịch vụ công cộng, văn phòng
28	Quy mô toàn đồ án	Khoảng 93,48 ha
29	Cây xanh, mặt nước	Khoảng 63,48 ha
30	Lưu ý pháp lý	Cần đối chiếu hồ sơ triển khai cập nhật

12. Có thể khai thác thông tin HH3 như thế nào?

Đối với người nghiên cứu thị trường bất động sản phía Nam Hà Nội, HH3 đáng chú ý ở ba khía cạnh.

Thứ nhất, vị trí trong cấu trúc đô thị. HH3 nằm trong khu chức năng đô thị gắn với không gian Công viên Yên Sở và hệ thống giao thông khu vực.

Thứ hai, quy mô phát triển. Với diện tích đất 7.787 m² nhưng tổng diện tích sàn quy hoạch 115.319 m², đây là ô đất có quy mô phát triển công trình đáng kể.

Thứ ba, chức năng sử dụng đất. Quy hoạch xác định HH3 là dịch vụ công cộng, văn phòng. Đây là dữ liệu quan trọng để phân tích loại hình công trình và khả năng khai thác trong tương lai.

Tuy nhiên, các thông tin như tên dự án thương mại, chủ đầu tư cụ thể, giá bán, giá thuê, số lượng căn hộ hoặc thời điểm mở bán không nên suy ra trực tiếp từ Quyết định 3765/QĐ-UBND nếu chưa có hồ sơ dự án tương ứng.

Quy hoạch ô đất HH3 Công viên Yên Sở được xác định trong đồ án Điều chỉnh Quy hoạch chi tiết Khu vực Công viên Yên Sở tỷ lệ 1/500.

Các thông số cốt lõi cần ghi nhớ gồm:

HH3 – 7.787 m² – dịch vụ công cộng, văn phòng – mật độ xây dựng khối đế 62,1% – tổng diện tích sàn 115.319 m² – tầng cao 4–27 tầng.

Đây là những chỉ tiêu quy hoạch quan trọng để tra cứu, phân tích quỹ đất và đối chiếu với các dự án triển khai tại khu vực Công viên Yên Sở.

Khi nghiên cứu đầu tư hoặc viết thông tin thương mại về HH3, nên tách thành ba lớp dữ liệu: quy hoạch 1/500 đã được phê duyệt → hồ sơ pháp lý/đầu tư của dự án → hiện trạng triển khai thực tế. Cách tiếp cận này giúp tránh nhầm giữa chức năng quy hoạch và sản phẩm bất động sản được hình thành sau này.

Liên hệ mở bán 0919875966

Website: https://gamudalakes.vn/chung-cu-hh3.html